“一房二卖”并非简单的经济纠纷，已有多起案例被判承担刑事责任！

“一房二买”罪与非罪如何确认?荐个栗子，来答案~河北省石家庄市桥西区一个叫“望公府”的楼盘，“一房二买”涉嫌金额高达上亿元。1月31日，桥西区委宣传部向媒体透露，开发商实际掌控人王保山因涉嫌诈骗已被刑拘。

在此之前，购房人向公安机关报案未予立案，由此引起辩论批评开发商否构成犯罪，行政主管部门和法院否尽到职责也转入舆论视野。河北省石家庄市桥西区一个叫“望公府”的楼盘，“一房二买”涉嫌金额高达上亿元。1月31日，桥西区委宣传部向媒体透露，开发商实际掌控人王保山因涉嫌诈骗已被刑拘。

在此之前，购房人向公安机关报案未予立案，由此引起辩论批评开发商否构成犯罪，行政主管部门和法院否尽到职责也转入舆论视野。这一案件牵涉到诸多法律问题。一、生效裁决如何继续执行? “望公府”开发商是河北隆基房地产开发公司。2007年，这家公司以每亩527万元的价格竞得“望公府”的项目用地。

五证应有尽有。自2014年复工至今。经桥西区法院审理，购房人拒绝“中止购房合约、归还房款并赔偿损失”的催促获得了裁决反对。

但继续执行遇阻。法院说明遇阻的原因是“该项目仍未竣工验收，土地和房产不存在抵押及备案在他人名下情况，且有的产权不存在争议，不具备处理条件”。这一说明否有道理? 专家指出：如果这是一个全然的民商事纠纷，法院所说明继续执行遇阻的理由是有一定道理的。

湘潭大学法学院教授、博士生导师黄明儒说道：“法院裁决本来是用来定分止争的，在继续执行时必需继续执行没任何争议、没权利瑕疵的财产，否则不会引起新的纠纷。” 并未竣工的项目不存在抵押和产权争议，购房人的生效裁决否就无限期不了了之下去? 当然不是。根据《最高人民法院关于人民法院继续执行工作若干问题的规定》(以下全称《继续执行规定》)第88条第2款及《最高人民法院关于人民法院民事继续执行中拍卖会、卖掉财产的规定》第31条规定，该并未完工项目可以拍卖会，拍卖会扣除价款按顺序继续执行。抵押权优先受偿，剩下款项按照继续执行法院采行继续执行措施的先后顺序受偿。

目前，购房人主张的是归还房款并赔偿金，归属于金钱保险费，应当按照上述顺序参予拍卖会款的分配。如果购房人的诉讼请求是交付给房屋，在继续执行环节有可能更加不利。最高人民法院给上海高院的回应(法释〔2002〕16号)具体：“消费者交付给出售商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房拥有的工程价款优先受偿权不得对付买受人。

”北京观韬中茂律师事务所合伙人朱建岳律师分析，按照此国家发改委意见，在经常出现消费者、施工承包人、抵押权人以及其他债权人就开建工程行使权利的时候，只要消费者缴纳了商品房的全部或者大部分款项后，消费者的权利排序是第一位的。虽然，最高院的国家发改委针对的问题与本案有点差异，但是精神是可以领会的：本案的购房人只要缴纳了全部和大部分的房款，未来在开建工程的财产处理上，应该优先于承包人(主张优先受偿权的)、抵押权人和其他债权人。

最高院另一起判例曾裁决：开发商转入倒闭后，仍未交付给消费者(早已缴纳全款)的房屋无法划入倒闭财产，开发商(倒闭管理人)有义务帮助消费者办理过户申请。二、法院去留收押公安? 在购房人没主张被告不存在刑事犯罪不道德的情况下，如果法院在审判中找到“一房二买”的案件十分集中于，否有义务收押公安机关? 答案是认同的。根据刑事诉讼法第108条的规定，任何单位和个人找到有犯罪事实或者犯罪嫌疑人，有权利也有义务向公安机关、人民检察院或者人民法院报案或者检举。作为司法裁判机关的法院，在审判中找到开发商“一房二买”的现象十分集中于，当然有义务将这些案件线索收押公安机关。

因为从法院的专业知识能力看，这种现象因涉嫌刑事犯罪的可能性十分之低。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中牵涉到经济犯罪指控若干问题的规定》第10条与第11条，人民法院在审理经济纠纷案件中，找到经济犯罪指控线索、材料的，不应将犯罪指控线索、材料收押有关公安机关。

三、 罪与非罪如何辨别? 那么，本案否牵涉到经济犯罪呢? 据报导，桥西区公安分局经侦大队招待报案的民警指出，根据最高人民法院有关司法解释，应以“一房二买”不牵涉到犯罪，除非开发商早已跑完了。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》，于2003年6月1日开始实行。该说明具体了“一房二买”的民事责任，但并没驳斥刑事犯罪的有可能。

专家称之为，该民警的解读认同是错误的。专家普遍认为，本案中开发商的不道德否包含合约诈骗罪，与金额牵涉到，与开发商否跑路也牵涉到。

律师分析，从法理和有关法律规定来看，“一房二买”首先应该分担债权人的民事责任。其次，还可以追究责任刑事责任。刑法第224条明确规定了合同诈骗的刑事责任：以非法占有为目的，在签定、履行合同过程中，索取对方当事人财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者有期徒刑，处以或者单处罚金;数额极大或者有其他相当严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额尤其极大或者有其他尤其相当严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者充公财产。如何区分“一房二买”归属于一般民事纠纷还是合同诈骗犯罪?主要从两方面考虑到。

●一是卖房者主观上否具备非法占有对方当事人财物的目的和动机。如果行为人主观上为了提供更高利润，并无非法占有他人房款的意图，应该分担民事违约责任;忽略，如果行为人主观上没有想交房，使对方遵守显然不不存在的民事法律关系的单方义务，必要非法占有对方房款，其不道德就包含合约诈骗罪。

●二是客观上否利用房屋买卖合约这一形式，实行了索取对方当事人数额较大财物的不道德。作为合约债权人的民事纠纷，往往是当事人具备还款能力，产生纠纷后需要全额归还购房款，或主动、大力与购房人协商归还适当房款。包含合约诈骗罪的“一房二买”，在表现形式上则是行为人在缴纳房款后，无正当理由既不履行合同义务又不肯付款，或携款深山，或用作挥霍无度等导致房款无法归还。

北京师范大学袁彬教授指出，合约诈骗罪正式成立的关键牵涉到主客观两个方面：一是行为人主观上具备非法占有他人财物的目的;二是行为人客观上采行了虚构事实、掩饰真凶的方法，在签定、履行合同过程中索取对方当事人财物，数额较大。其诈骗的方法可以是任何虚构事实、掩饰真凶的方法，如以虚构单位或者假冒他人的名义签订合同，行贿对方当事人保险费的货物、货款、预付款或者借贷财产后深山等。就“一房二买”而言，由于行为人在卖房过程中必定要掩饰房子早已被买或者被抵押的事实，因而具备虚构事实、掩饰真凶的不道德特征，因此其不道德否正式成立合约诈骗罪的关键在于行为人“一房二买”时主观上否具备非法占有他人财物的目的。

袁彬提及，目前我国最低司法机关没针对合约诈骗罪的非法占有目的不作过说明，但最高人民法院针对金融诈骗犯罪的非法占有目的确认实施过说明(即《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会会议纪要》)，规定了推断行为人不存在非法占有目的的七种情形，还包括：坚称没交还能力而大量索取资金的;非法提供资金后逃走的;肆意挥霍索取资金的;用于索取的资金展开违法犯罪活动的;抽逃、移往资金、藏匿财产，以躲避归还资金的;藏匿、封存账目，或者做骗倒闭、假破产，以躲避归还资金的;其他非法占有资金、逼不归还的不道德。这一说明对于确认合约诈骗罪的非法占有目的具备参考价值。

袁彬说道：“对于‘一房二买’的不道德否包含合约诈骗罪，无法意味着因为出卖人没逃走就确认其不包含合约诈骗罪，而是应该综合多方面因素实地考察其主观上否具备非法占有目的，进而确认其否包含合约诈骗罪。” 四、行政机关否渎职? 据报导，在本案中，多个机关皆展现出不欠佳。石家庄市房产市场稽查大队、石家庄市住房和城乡建设局房产市场监管处、桥西区住建局均称“管不了”。

回应，律师认为，住建部门等也不应担负起监管职责。辖区房地产开发主管部门负责管理本行政区域内商品房的销售管理工作，有职责对开发商的“一房二买”不道德追究责任行政责任。《商品房销售管理办法》第39条规定，在未中止商品房买卖合同前，将作为合约标的物的商品房再销售给他人的，判处警告，责令限期修正，处以2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

该办法第五条规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责管理本行政区域内商品房的销售管理工作。为什么商品房有预售合约备案管理，还能一房二买?律师分析，案牵涉项目仍未竣工验收，目前的备案，只是商品房预售合约的备案，物权还没再次发生转变。预售合约的备案，是在住建部门。而开建工程的抵押申请办理，是土地部门。

过去这两个部门是独立国家的，如果之间缺少互联互通手段，信息无法做分享，则几乎是有可能导致预售合约备案也顺利了，开发商的债权人也对开建工程办理了抵押申请。目前正在创建统一的不动产注册制度，可以防治不动产领域多头管理带给的弊病。想取得专业律师第一时间获取【免费法律咨询】 请求页面http://im.maxlaw.。

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